Bei einem Umzug stellt sich die Frage nach den Glühbirnen systematisch zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe. Soll man sie an ihrem Platz lassen, sie ersetzen, wenn sie defekt sind, oder kann man sie mitnehmen? Die Antwort hängt von der Art der installierten Beleuchtung und dem ab, was im Übergabeprotokoll bei Einzug vermerkt war. Mit der Zunahme von integrierten LED-Leuchten und vernetzten Glühbirnen verschwimmt die Grenze zwischen Ausstattung der Wohnung und persönlichem Eigentum des Mieters.
Abnehmbare oder integrierte Beleuchtung: Was der Mieter entfernen kann
Die zentrale Unterscheidung beruht auf der Abnehmbarkeit der Beleuchtung. Eine Glühbirne, die in eine klassische Fassung (E27, E14, B22) geschraubt ist, ist ein Verbrauchsgegenstand. Der Mieter hat sie oft selbst gekauft und kann sie entfernen, vorausgesetzt, er lässt eine funktionierende Glühbirne an ihrem Platz.
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Die nicht abnehmbaren integrierten LED-Module hingegen stellen ein anderes Problem dar. Eingebaute Spots, Deckenleisten mit verlöteten LEDs, Lichtplatten: Diese Elemente werden rechtlich als untrennbare Ausstattung der Wohnung betrachtet, ebenso wie eine Lüftungsanlage oder eine Dunstabzugshaube. Sie ohne Zustimmung des Vermieters zu demontieren, kann als Beschädigung der Installation angesehen werden.
Die folgende Tabelle fasst die häufigsten Situationen zusammen.
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| Art der Beleuchtung | Vom Mieter abnehmbar | Rückgabepflicht |
|---|---|---|
| Klassische Glühbirne in Fassung (E27, E14, B22) | Ja | Eine funktionierende Glühbirne an ihrem Platz lassen |
| Integrierter LED-Spot (verlötetes Modul) | Nein | Ausstattung der Wohnung, darf nicht entfernt werden |
| Beleuchtung, die vom Vermieter bereitgestellt wird (Kronleuchter, Wandleuchte) | Nein | Im Zustand bei Einzug zurückgeben |
| Beleuchtung, die vom Mieter installiert wurde | Ja | Den ursprünglichen Lichtpunkt wiederherstellen (nackte Fassung oder ursprüngliche Leuchte) |
| Vernetzte Glühbirne (Philips Hue, IKEA usw.) | Ja (wenn in Standardfassung) | Keine, aber eine Ersatzglühbirne lassen |
Die allgemeine Regel lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Die Wohnung muss mit ebenso vielen funktionierenden Lichtpunkten wie bei Einzug zurückgegeben werden. Das Übergabeprotokoll bei Einzug dient als Referenz.
Wenn im Dokument “funktionierende Glühbirne” in der Küche erwähnt wird, muss der Mieter sicherstellen, dass ein Lichtpunkt in diesem Raum zum Zeitpunkt der Übergabe funktioniert. Ob die bei der Übergabe erforderlichen Glühbirnen die ursprünglichen oder Ersatzglühbirnen sind, spielt keine Rolle, solange jeder Lichtpunkt funktionsfähig ist.
Vernetzte Glühbirnen und Dimmer: Verantwortung des Mieters im Streitfall
Die “intelligente” Beleuchtung kompliziert die Situation. Ein Mieter, der vernetzte Glühbirnen (Wi-Fi, Zigbee, Bluetooth) in Standardfassungen installiert, kann diese frei entfernen. Sie sind persönliches Eigentum, ebenso wie ein Toaster.
Die Schwierigkeit tritt auf, wenn der Mieter einen klassischen Schalter durch einen vernetzten Dimmer oder ein integriertes Smart-Home-Modul ersetzt hat. Diese Art der Modifikation betrifft die elektrische Installation der Wohnung. Es ergeben sich zwei Situationen:
- Der Mieter hat den ursprünglichen Schalter behalten und kann ihn vor der Wohnungsübergabe wieder anbringen: Es rechtfertigt sich keine Abzüge von der Kaution.
- Der ursprüngliche Schalter wurde weggeworfen oder verloren: Der Vermieter kann die Wiederherstellung der elektrischen Installation in Rechnung stellen, und die Kosten werden von der Kaution abgezogen.
- Der Vermieter hat schriftlich zugestimmt, die Änderung vorzunehmen: Der Mieter kann den Dimmer an seinem Platz lassen, ohne zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet zu sein.
Für Wohnungen, die bei Einzug mit Smart-Home-Systemen des Vermieters ausgestattet sind (vernetzter Thermostat, per App gesteuerte Beleuchtung), beschränkt sich die Verantwortung des Mieters auf die laufende Wartung. Wenn ein integriertes Modul aufgrund normalen Verschleißes ausfällt, ist der Vermieter dafür verantwortlich, es zu ersetzen.
Den Zustand der Beleuchtung nachweisen: Stromversorgung aktiv und Fotos von Lampe zu Lampe
Die neuesten Übergabeprotokolle empfehlen, alles einzuschalten, Lampe für Lampe, und jeden Lichtpunkt im Betrieb zu fotografieren. Diese Praxis verwandelt die Glühbirne in ein Beweismittel. Wenn ein Raum bei Einzug beleuchtet fotografiert wird, kann der Vermieter bei der Übergabe einen Mangel an Wartung geltend machen, wenn die Glühbirne defekt und nicht ersetzt ist.
Damit diese Kontrolle möglich ist, muss der Strom bis zur Unterzeichnung des Übergabeprotokolls aktiv bleiben. Eine Wohnung ohne Strom zum Zeitpunkt der Feststellung ist ein von Fachleuten der Mietverwaltung anerkanntes Streitpotential. Der Vermieter oder sein Beauftragter kann Vorbehalte anmelden oder sogar eine zweite Wohnungsübergabe verlangen, sobald der Strom wiederhergestellt ist.
Einige praktische Vorsichtsmaßnahmen reduzieren das Risiko von Abzügen von der Kaution:
- Das Übergabeprotokoll bei Einzug aufbewahren und Raum für Raum überprüfen, dass jeder genannte Lichtpunkt funktioniert.
- Am Tag der Wohnungsübergabe alle Beleuchtungen mit Zeitstempel fotografieren.
- Die ursprünglichen Schalter und Geräte aufbewahren, wenn während der Mietzeit Änderungen vorgenommen wurden.
- Den Stromvertrag nicht vor dem Datum der Wohnungsübergabe kündigen.
Abzüge von der Kaution: Was der Vermieter tatsächlich abziehen kann
Der Austausch einer defekten Glühbirne gehört zur laufenden Wartung, die vom Mieter zu tragen ist. Wenn im Übergabeprotokoll bei Auszug nicht funktionierende Glühbirnen erwähnt werden, obwohl sie bei Einzug funktionierten, kann der Vermieter die Kosten für den Austausch von der Kaution abziehen.
Im Gegensatz dazu kann die Abnutzung einer integrierten Beleuchtungsausstattung dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Ein integrierter LED-Spot, dessen Lebensdauer nach mehreren Jahren normalen Gebrauchs erreicht ist, liegt in der Verantwortung des Vermieters. Die Unterscheidung zwischen normalem Verschleiß und Beschädigung ist die gleiche wie bei anderen Ausstattungen der Wohnung.
Der abgezogene Betrag muss durch einen Kostenvoranschlag oder eine Rechnung gerechtfertigt werden. Ein pauschaler Abzug ohne Nachweis für “fehlende Glühbirnen” ist anfechtbar, und der Mieter kann ihn bei der zuständigen Schlichtungsstelle anfechten.
Das Übergabeprotokoll bei Einzug bleibt das zentrale Dokument. Ein ungenaues Protokoll, das den Zustand jedes Lichtpunkts nicht detailliert beschreibt, erschwert den Nachweis für beide Parteien. Der aktuelle Trend geht dahin, jede Beleuchtung mit ihrem Typ und ihrem Betriebszustand zu beschreiben, was sowohl den Mieter als auch den Vermieter im Falle von Meinungsverschiedenheiten bei der Übergabe schützt.